REITs連漲七年 後市不淡

REITs連漲七年 後市不淡
【經濟日報／記者徐慧君／台北報導】
2007.05.09 02:25 am

全球不動產證券化商品（REITs）已連漲七年，引來市場憂心回檔疑慮。但投信業者表示，商用不動產供給吃緊，未來在新興市場經濟起飛帶動下，辦公大樓需求可望成長，REITs行情不看淡。
商用不動產的熱度，從台灣就可看出端倪。群益投信國際部經理許哲崑舉例，位在台北市信義區的101大樓租金近來已拉上每坪3,100元新高，在本土、外資企業搶進下，信義區商辦租金行情不斷炒高。
統計全球前十大租金最昂貴的商業區中，最貴的倫敦西區每坪約新台幣2.1萬元，其他像是新興亞洲國家如香港、孟買、新德里及上海浦東等地區商用不動產行情，也榜上有名。
許哲崑表示，亞洲經濟成長力道強勁，帶動不動產需求提升，各國辦公大樓租金不斷攀高，除辦公室租金可望持續上揚外，亞洲區住宅用不動產在人均所得提高下，也可望推升REITs的需求。
目前全球不動產證券化的比率仍低，截至2007年1月底，全球僅17個國家推出不動產證券化商品。然而由於需求強勁，REITs占房地產比率有逐年增高趨勢，預估2007年全球不動產中將有15%至20%的不動產公司將轉為REITs。未來如德國、義大利、巴西、印度、墨西哥等國亦在規劃不動產證券化商品的推出，可望帶動REITs股價的走揚。
個別國家部分，摩根富林明資產管理投資研究部經理洪胤傑表示，在經濟復甦，企業獲利拉高下，現階段日本房地產景氣由商用不動產領軍回溫。
根據悟郎Lasalle公司（JLL）4月的統計，日本不動產投資信託基金（J-REITs）在2001年引進日本市場後，2006年日本直接房地產投資在去年成長超過兩倍，從2005年的230億美元增加到520億美元，占亞洲直接房地產投資總值940億美元的一半以上，成長速度驚人。
雖然日本不動產市場成長快，但保德信投信指出，過快的成長速度讓收購活動變得日益困難，日本不動產市場反應較保守。然而，同屬亞洲市場的亞洲香港和新加坡這類積極爭取成為亞洲金融中心的國家，未來房地產市場可望因強健基本面支撐而持續熱絡，受到保德信投信看好。
在歐洲不動產市場方面，德國3月已通過G-REITs法案，義大利則是下一個可能立法的國家；英國市場在年初表現疲弱，不過併購活動持續激勵產業盛況，例如Hammerson、Land Securities和British Land等大型REITs公司正以淨資產折讓方式交易；投資人尋求穩健的收益以及對商業租金市場成長的預期，也使瑞典有良好績效表現。
至於擁有40多年歷史的美國REITs、以及在1970年即開始發展的澳洲上市不動產信託基金（LPTs），雖然近年來累積漲幅已高，但無論是從絕對或風險調整後的基準來看，長期報酬率仍有吸引力。