REITs熱情稍退 獲利仍穩

REITs熱情稍退 獲利仍穩
【經濟日報╱記者徐慧君、曹佳琪／台北報導】
2007.06.13 01:33 am

不動產投資信託基金（REITs）近年走勢亮麗，市場對於資產證券化商品興致高昂。投信業者認為，REITs漲幅已高，今年獲利將不若往年亮麗，但因配息穩定，獲利空間仍在；建弘全球不動產基金經理人馮玲書說，REITs股票市值並未完全反映商業不動產市值，加上精華地段建物有限，併購活動持續不斷，可望繼續推升REITs的成長空間。
REITs在過去幾年，每年都創下動輒20%、30%的亮麗獲利，對此群益投信全球不動產平衡基金經理人許哲崑表示，現階段RE-ITs基期較高，獲利將不若往年亮眼，10%至15%是合理的獲利預期。
回顧REITs發展，許哲崑指出，民國91年以前，無論股市漲跌，REITs市場反映都很冷清，但91年之後，REITs 一飛沖天，顯示前幾年上漲，只是反映之前REITs 價值過度低估。
由於現階段市場上REITs投資標的並不多，在僧多粥少的情況下，充沛的資金成了推升REITs的主力。隨著許多國家正在立法發行REITs，許哲崑預期，REITs商品線日漸齊全下，過往的飆漲情況將不復見，可能呈現較成熟的波動。
「REITs就像高配息、具有高流動性的不動產股票」，復華全球資產證券化基金經理人陳雅真表示，REITs的主要收益來自於經營不動產收益及相關放款利息收入，擁有相對穩定的收入來源。
另外，由於美國法令規定REITs之90%稅前盈餘須以發放股利方式分配給股東，類似高配息的股票性質，在全球股市可能進入高原期的現在，固定配息的特性可望獲得資金青睞，未來可望持續獲得各國退休基金挹注，資金動能強勁。
美國不動產抵押債權證券（MBS）、資產擔保證券（ABS）短線雖震盪，但在美國實施溫和利率政策下，走勢仍看好。陳雅真指出，由於MBS 、ABS與美國政府公債連動性高，受到美國十年期公債殖利率衝破5%的衝擊，MBS、ABS短線可能出現盤整走勢。
放長線來看，陳雅真強調，雖然市場出現美國今年可能升息的雜音，但是以現階段美國通貨膨脹指數仍受控制的情況下，預計美國今年再啟升息的機率不大，只是降息時點可能延到明年，屆時MBS、ABS將有表現機會。
然而，陳雅真提醒投資人注意美國利率與REITs走勢的微妙關係。陳雅真指出，市場憂心美國再度升息，將提高REITs 交易成本，但就長線而言，升息代表通貨膨脹仍在，對於REITs租金收益將有加持作用。
因此陳雅真提醒投資人，未來需要密切留意美國通貨膨脹相關數據表現。
馮玲書說，今年美國次級房貸影響到美國房屋市場，不過，美國次級房貸市場屬於住宅房屋市場，與商業不動產市場差異較大，不至於對今年REITs有太大影響。